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feat: 대교/삼익비치/철산13 분담금 분석 포스트 3건 발행
- 여의도 대교: 관리처분 확정 비례율 84.62%, 평형별 분담금 분석 - 부산 삼익비치: 비례율 110%인데 분담금 6.8억인 구조 분석 - 광명 철산주공13: 1기 신도시 분담금 2.7억, 서울과 비교 - 각 포스트 CTA → mdeeno.com/member UTM 연동 Co-Authored-By: Claude Opus 4.6 <noreply@anthropic.com>
1 parent 0c3577e commit ff30cb7

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‎content/posts/reconstruction/2026-03-26-광명-철산주공13-분담금-2억7천-1기-신도시-재건축-현실.md‎

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title: "광명 철산주공13 분담금 2.7억, 1기 신도시 재건축의 현실"
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date: 2026-03-26T12:00:00+09:00
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categories: ["재건축/재개발"]
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tags: ["광명 철산주공13 재건축 분담금", "1기 신도시 재건축", "비례율 102%", "부동산투자", "데이터분석", "프롭테크"]
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description: "광명 철산주공13단지 관리처분 단계, 비례율 102%, 28평 소유자의 84㎡ 분담금은 약 2.7억 원입니다. 1기 신도시 재건축의 분담금 구조와 조합원이 확인해야 할 핵심 사항을 분석합니다."
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aliases:
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- "/posts/reconstruction/광명-철산주공13-분담금-2억7천-1기-신도시-재건축-현실/"
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경기도 광명시 철산동 주공13단지가 관리처분 단계에 진입했습니다. 1986년 준공, 2,460세대 규모의 이 단지는 비례율 **102%**로 사업성은 안정적인 편입니다. 28평(약 93㎡) 소유자가 84㎡(국민평형)를 받을 때 예상 분담금은 약 **2.7억 원**입니다.
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1기 신도시 재건축의 분담금 구조가 서울과 어떻게 다른지, 그리고 광명이라는 입지가 분담금에 어떤 영향을 미치는지 데이터로 살펴봅니다.
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## 철산주공13 핵심 사업 수치
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| 항목 | 내용 |
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| 위치 | 경기 광명시 철산동 |
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| 준공년도 | 1986년 |
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| 세대수 | 2,460세대 |
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| 현재 용적률 | 약 171% |
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| 비례율 | **102%** |
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| 사업 단계 | 관리처분 |
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| 조합원분양가 (추정) | 3.3㎡당 3,100~3,300만 원 |
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| 공사비 | 3.3㎡당 780만 원 |
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비례율 102%는 종전자산의 102%를 새 아파트에서 인정받는다는 뜻으로, 사업 수익이 사업비를 약간 상회하는 안정적 구조입니다.
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<p class="blog-cta-box__hook">내 단지 분담금은 얼마일까? 공개 데이터 기반으로 추정합니다</p>
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무료 분석하기 →
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## 28평 소유자의 분담금 구조
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28평(약 93㎡) 소유자가 84㎡(25평)를 신청할 경우입니다.
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| 항목 | 금액 |
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| 종전자산 감정평가액 (추정) | 약 5.2억 원 |
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| 권리가액 (감정평가 × 102%) | 약 5.3억 원 |
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| 조합원분양가 84㎡ (추정) | 약 8.1억 원 |
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| **분담금** | **약 2.7억 원** |
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현재 평형(28평)보다 작은 84㎡(25평)를 받는데도 2.7억 원의 분담금이 발생합니다. 이는 감정평가액(5.2억)이 조합원분양가(8.1억)에 한참 못 미치기 때문입니다.
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## 1기 신도시 재건축, 서울과 무엇이 다른가
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1기 신도시(분당·일산·산본·중동·평촌)와 광명의 재건축은 서울 재건축과 구조적 차이가 있습니다.
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| 비교 항목 | 서울 강남 (은마) | 서울 외곽 (상계14) | 1기 신도시 (철산13) |
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| 비례율 | 94% | 111% | 102% |
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| 감정평가액 (대표 평형) | 22억 원 | 7.5억 원 | 5.2억 원 |
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| 조합원분양가 (84㎡) | 높음 | 10.3억 원 | 8.1억 원 |
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| 분담금 (대표→84㎡) | 4.7억 원 | 2.0억 원 | 2.7억 원 |
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1기 신도시는 비례율은 양호하지만, **감정평가액 자체가 서울보다 낮아** 권리가액으로 커버할 수 있는 범위가 좁습니다. 결국 조합원분양가와의 차액인 분담금이 발생하는 구조입니다.
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## 1기 신도시 선도지구, 분담금에 미치는 영향
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정부의 1기 신도시 선도지구 정책은 용적률 특례(최대 350~400%)를 부여합니다. 용적률이 올라가면 일반분양 가구 수가 늘어나고, 그 수익이 사업비를 상쇄하여 분담금을 낮추는 효과가 있습니다.
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다만 철산주공13은 이미 관리처분 단계이므로, 선도지구 지정에 따른 용적률 변경이 반영되었을 가능성이 높습니다. 현재의 비례율 102%가 이를 반영한 수치인지, 향후 변경 여지가 있는지는 조합에 확인이 필요합니다.
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<p class="blog-cta-box__hook">공사비가 10% 더 오르면 분담금은 얼마나 늘어날까?</p>
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시뮬레이션 해보기 →
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## 조합원이 확인해야 할 2가지
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**1. 평형 선택에 따른 분담금 차이**
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84㎡보다 작은 59㎡를 선택하면 분담금이 크게 줄어듭니다. 반대로 109㎡ 이상을 원하면 분담금이 5억 원을 넘길 수 있습니다. 총회 전에 평형별 시뮬레이션을 반드시 확인하세요.
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**2. 공사비 추가 상승 리스크**
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현재 공사비 3.3㎡당 780만 원은 2025년 기준입니다. 착공 후 공사비가 10% 상승하면 분담금은 수천만 원 늘어날 수 있습니다.
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## 관련 글
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- [광명 뉴타운 대장주 성적표](/posts/market/2026-01-28-광명-뉴타운-대장주-성적표-수도권-서남부-시장-이것-없이는-12억도-안-팔린다/)
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- [여의도 대교아파트 관리처분 확정 — 비례율 84.62%, 분담금의 현실](/posts/reconstruction/2026-03-26-여의도-대교아파트-관리처분-확정-비례율-84-분담금-현실/)
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- [부산 삼익비치 분담금 6.8억, 조합원이 알아야 할 3가지](/posts/reconstruction/2026-03-26-부산-삼익비치-분담금-6억8천-조합원이-알아야-할-것/)
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*본 글의 수치는 공개 보도 자료 및 통계 모델 기반 추정이며, 투자 권유가 아닙니다. 실제 분담금은 관리처분계획 확정, 공사비 변동, 감정평가 재산정 등에 따라 달라질 수 있습니다.*

‎content/posts/reconstruction/2026-03-26-부산-삼익비치-분담금-6억8천-조합원이-알아야-할-것.md‎

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title: "부산 삼익비치 분담금 6.8억, 조합원이 알아야 할 3가지"
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date: 2026-03-26T11:00:00+09:00
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categories: ["재건축/재개발"]
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tags: ["부산 삼익비치 재건축 분담금", "부산 재건축", "비례율 110%", "부동산투자", "데이터분석", "프롭테크"]
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description: "부산 삼익비치 재건축 분담금이 84㎡ 기준 6.8억 원으로 추정됩니다. 비례율 110%인데도 분담금이 높은 이유, 평형별 격차, 조합원이 확인해야 할 핵심 사항을 데이터로 분석합니다."
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- "/posts/reconstruction/부산-삼익비치-분담금-6억8천-조합원이-알아야-할-것/"
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부산 수영구 삼익비치아파트는 비례율 110%로, 수치상으로는 사업성이 양호한 편입니다. 비례율 100%를 넘으면 '조합원에게 유리한 구조'라는 뜻인데, 그런데 왜 84㎡(25평) 소유자의 같은 평형 분담금이 **6.8억 원**에 달할까요?
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비례율이 높아도 분담금이 클 수 있는 구조, 그리고 조합원이 평형 선택 전에 반드시 확인해야 할 숫자를 정리합니다.
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## 삼익비치 핵심 사업 수치
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| 항목 | 내용 |
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| 위치 | 부산 수영구 민락동 |
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| 비례율 | **110%** (ANU안, 2025.02 조합 설명회) |
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| 조합원분양가 | 3.3㎡당 약 4,500만 원 |
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| 일반분양가 | 3.3㎡당 약 4,900만 원 |
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비례율 110%는 종전자산 감정평가액보다 10% 더 높은 금액을 새 아파트에서 인정받는다는 의미입니다. 사업 자체는 좋은 조건이지만, 문제는 조합원분양가가 높다는 점입니다.
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<p class="blog-cta-box__hook">내 단지 분담금은 얼마일까? 30초면 추정 가능합니다</p>
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무료 분석하기 →
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## 평형별 분담금 — 같은 비례율, 다른 현실
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조합 설명회 자료 기반으로 추정한 평형별 분담금입니다.
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| 현재 소유 | 희망 신규 평형 | 추정 분담금 | 비고 |
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| 84㎡ (25평) | 84㎡ (25평) | **+6.8억 원** | 같은 평형 |
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| 84㎡ (25평) | 59㎡ (18평) | **+1.9억 원** | 축소 이동 |
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| 74㎡ (22평) | 84㎡ (25평) | **+8.3억 원** | 확장 이동 |
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84㎡ 소유자가 같은 84㎡를 받으려면 6.8억 원을 더 내야 합니다. 비례율이 110%로 양호해도, 새 아파트 분양가 자체가 높기 때문입니다.
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59㎡로 줄이면 분담금이 1.9억 원으로 대폭 줄어들지만, 생활 면적이 25㎡(약 7.5평) 줄어드는 대가입니다.
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## 비례율 110%인데 분담금이 높은 이유
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분담금 공식을 풀어보면 이해가 됩니다.
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> 분담금 = 조합원분양가 - (종전자산 감정평가액 × 비례율)
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비례율이 높으면 '종전자산 인정액'이 올라가지만, 조합원분양가가 그보다 더 높으면 분담금은 여전히 큽니다. 삼익비치의 경우 조합원분양가가 평당 4,500만 원으로, 부산 기준으로는 상당히 높은 수준입니다.
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| 요소 | 삼익비치 | 비교 (서울 외곽 A단지) |
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| 비례율 | 110% | 107% |
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| 조합원분양가 (평당) | 4,500만 원 | 3,200만 원 |
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| 84㎡ 분담금 | 6.8억 원 | 3.5억 원 |
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비례율은 비슷하지만 조합원분양가 차이만으로 분담금이 2배 가까이 벌어집니다. **비례율만 보고 사업성을 판단하면 안 되는 이유**입니다.
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<p class="blog-cta-box__hook">비례율이 높은데 분담금도 높다? 내 단지 구조를 확인하세요</p>
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30초 분담금 추정 →
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## 삼익비치 조합원이 확인해야 할 3가지
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**1. 평형 선택의 금전적 무게**
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84㎡ → 59㎡ 변경 시 분담금이 약 5억 원 줄어듭니다. 생활 편의와 재정 부담 사이의 선택인데, 숫자를 먼저 확인한 후 결정하는 것이 맞습니다.
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**2. 공사비 추가 상승 가능성**
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현재 분담금은 공사비가 고정된 시점의 추정입니다. 착공 후 공사비가 추가 상승하면 분담금도 늘어날 수 있습니다. 공사비 +10% 시 분담금 변동 폭을 미리 계산해두세요.
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**3. 투자 매수 시 분담금 인수 여부**
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재건축 아파트를 매수하는 투자자라면, 매매가에 분담금을 더한 '총 투입 비용'으로 수익성을 판단해야 합니다. 비례율 110%라는 숫자에 현혹되지 마세요.
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## 관련 글
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- [낙찰가율 90% 부산, 조합원이 웃지 못하는 이유](/posts/reconstruction/2026-03-24-낙찰가율-90%-부산,-조합원이-웃지-못하는-이유/)
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- [여의도 대교아파트 관리처분 확정 — 비례율 84.62%, 분담금의 현실](/posts/reconstruction/2026-03-26-여의도-대교아파트-관리처분-확정-비례율-84-분담금-현실/)
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- [여의도 조합원이 착각하는 용적률 상향과 분담금의 관계](/posts/reconstruction/2026-03-24-여의도-조합원이-착각하는-용적률-상향과-분담금의-관계/)
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*본 글의 수치는 조합 설명회 자료 및 공개 보도를 기반으로 작성되었으며, 투자 권유가 아닙니다. 실제 분담금은 관리처분계획 확정, 공사비 변동, 감정평가 재산정 등에 따라 달라질 수 있습니다.*

‎content/posts/reconstruction/2026-03-26-여의도-대교아파트-관리처분-확정-비례율-84-분담금-현실.md‎

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title: "여의도 대교아파트 관리처분 확정 — 비례율 84.62%, 분담금의 현실"
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date: 2026-03-26T10:00:00+09:00
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categories: ["재건축/재개발"]
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tags: ["여의도 대교아파트 관리처분", "여의도 재건축 분담금", "비례율 84.62%", "부동산투자", "데이터분석", "프롭테크"]
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description: "여의도 대교아파트 관리처분계획이 확정되었습니다. 비례율 84.62%로 초기 추정(95%)보다 10%p 이상 하락, 조합원 1인당 평균 분담금은 약 5억 원입니다. 평형별 분담금과 비례율 하락의 의미를 데이터로 분석합니다."
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여의도 대교아파트의 관리처분계획이 2026년 2~3월 확정되었습니다. 조합원들이 가장 궁금해하는 숫자, 비례율은 **84.62%**. 초기 추정치 95%에서 10%p 이상 떨어진 수치입니다. 비례율 10%p 차이가 내 분담금에 얼마나 영향을 미치는지, 숫자로 짚어봅니다.
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## 관리처분 확정 핵심 수치
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| 항목 | 금액 |
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| 총수입 | 3조 3,878억 원 |
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| 총사업비 | 1조 7,177억 원 |
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| 종전자산 총액 | 1조 9,735억 원 |
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| **비례율** | **84.62%** |
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| 조합원 1인당 평균 분담금 | 약 5억 원 |
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| 일반분양가 | 3.3㎡당 9,000만 원 |
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| 총공사비 | 3.3㎡당 1,120만 원 |
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비례율이란 '내 종전자산(기존 아파트 감정평가액)의 몇 %를 새 아파트 권리가액으로 인정받는가'를 뜻합니다. 84.62%라는 것은, 감정평가액 10억 원짜리 아파트를 가진 조합원이 새 아파트에서 인정받는 금액이 8억 4,620만 원이라는 의미입니다.
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<div class="blog-cta-box blog-cta-box--secondary">
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<p class="blog-cta-box__hook">내 단지 분담금, 관리처분 확정 데이터 기반으로 추정해보세요</p>
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<a href="https://mdeeno.com/member?utm_source=blog&utm_medium=post_cta&utm_campaign=daegyo_confirmed" target="_blank" rel="noopener noreferrer"
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무료 분석하기 →
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## 비례율 95% → 84.62%, 조합원에게 무슨 일이 생기나
37+
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초기 추정 단계에서 여의도 대교의 비례율은 95% 안팎으로 알려졌습니다. 관리처분이 확정되면서 84.62%로 떨어졌다는 것은, 같은 감정평가액을 받더라도 **새 아파트에서 인정받는 금액이 10%p 줄어든다**는 뜻입니다.
39+
40+
구체적으로 95㎡(약 29평) 소유자의 경우를 봅시다.
41+
42+
| 항목 | 초기 추정 (비례율 95%) | 확정 (비례율 84.62%) | 차이 |
43+
| --- | --- | --- | --- |
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| 감정평가액 | 18.9억 원 | 18.9억 원 (변동 없음) | — |
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| 권리가액 (감정평가×비례율) | 17.96억 원 | 15.99억 원 | **-1.97억 원** |
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| 84㎡ 조합원분양가 | 약 20.0억 원 | 약 20.0억 원 | — |
47+
| **분담금** | **약 2.0억 원** | **약 4.0억 원** | **+2.0억 원** |
48+
49+
비례율이 10%p 떨어지면서 분담금이 약 2억 원 늘어났습니다. 비례율은 '비율'이지만, 그 결과는 '억 단위 현금'입니다.
50+
51+
## 대형 평형은 환급, 소형 평형은 분담금 — 같은 단지 안의 격차
52+
53+
151㎡(약 46평) 소유자는 사정이 다릅니다.
54+
55+
| 평형 | 감정평가액 | 84㎡ 조합원분양가 | 분담금 |
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57+
| 95㎡ (29평) | 18.9억 원 | 20.0억 원 | **+4.0억 원** (추가 납부) |
58+
| 151㎡ (46평) | 28.6억 원 | 20.0억 원 | **-4.2억 원** (환급) |
59+
60+
같은 84㎡를 신청해도, 29평 소유자는 4억 원을 더 내고, 46평 소유자는 4.2억 원을 돌려받습니다. 종전자산(기존 아파트 크기)에 따라 8억 원 이상 격차가 벌어집니다.
61+
62+
## 비례율이 떨어진 이유 — 사업비 증가
63+
64+
비례율 공식은 단순합니다.
65+
66+
> 비례율(%) = (총수입 - 총사업비) ÷ 종전자산 총액 × 100
67+
68+
총사업비(공사비 + 금융비용 + 각종 부대비용)가 당초 예상보다 늘어나면, 분자가 줄어들어 비례율이 떨어집니다. 대교아파트의 총공사비가 3.3㎡당 1,120만 원으로 확정된 점을 감안하면, 2023년 이후 수도권 공사비 상승(연 12~20%)이 직접적으로 반영된 결과입니다.
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이 구조는 여의도뿐 아니라, 현재 사업시행인가~관리처분 단계에 있는 전국 재건축 단지에 공통으로 적용됩니다. 초기 비례율 추정치가 높았던 단지일수록, 확정 시 하락 폭이 클 수 있습니다.
71+
72+
<div class="blog-cta-box blog-cta-box--secondary">
73+
<p class="blog-cta-box__hook">내 단지 비례율이 떨어지면 분담금이 얼마나 늘어날까?</p>
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<a href="https://mdeeno.com/member?utm_source=blog&utm_medium=post_cta&utm_campaign=daegyo_confirmed" target="_blank" rel="noopener noreferrer"
75+
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30초 분담금 추정 →
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## 대교 조합원이 지금 확인해야 할 3가지
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**1. 내 평형의 정확한 분담금 확인**
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관리처분계획이 확정되었으므로, 조합에서 배부하는 평형별 분담금표를 반드시 확인하세요. 위 표는 공개 데이터 기반 추정이며, 실제 금액은 동·호수에 따라 다를 수 있습니다.
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**2. 희망 평형 변경 검토**
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84㎡가 부담된다면 59㎡로 낮추는 것도 선택지입니다. 분담금 차이가 수억 원 단위이므로, 총회 전에 시뮬레이션을 돌려보는 것을 권합니다.
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**3. 다른 여의도 단지와 비교**
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같은 여의도라도 시범(비례율 95.44%), 한양(94.45%), 수정(96.6%)과 대교(84.62%)는 비례율 편차가 10%p 이상입니다. 내 단지의 위치를 객관적으로 파악하는 것이 중요합니다.
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- [여의도 조합원이 착각하는 용적률 상향과 분담금의 관계](/posts/reconstruction/2026-03-24-여의도-조합원이-착각하는-용적률-상향과-분담금의-관계/)
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*본 글의 수치는 관리처분계획 확정 데이터 및 공개 보도 자료를 기반으로 작성되었으며, 투자 권유가 아닙니다. 실제 분담금은 동·호수, 평형 선택, 향후 사업비 변동에 따라 달라질 수 있습니다.*

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