-
Notifications
You must be signed in to change notification settings - Fork 0
/
oma_vs_vuokra_mat.R
308 lines (266 loc) · 15.8 KB
/
oma_vs_vuokra_mat.R
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
100
101
102
103
104
105
106
107
108
109
110
111
112
113
114
115
116
117
118
119
120
121
122
123
124
125
126
127
128
129
130
131
132
133
134
135
136
137
138
139
140
141
142
143
144
145
146
147
148
149
150
151
152
153
154
155
156
157
158
159
160
161
162
163
164
165
166
167
168
169
170
171
172
173
174
175
176
177
178
179
180
181
182
183
184
185
186
187
188
189
190
191
192
193
194
195
196
197
198
199
200
201
202
203
204
205
206
207
208
209
210
211
212
213
214
215
216
217
218
219
220
221
222
223
224
225
226
227
228
229
230
231
232
233
234
235
236
237
238
239
240
241
242
243
244
245
246
247
248
249
250
251
252
253
254
255
256
257
258
259
260
261
262
263
264
265
266
267
268
269
270
271
272
273
274
275
276
277
278
279
280
281
282
283
284
285
286
287
288
289
290
291
292
293
294
295
296
297
298
299
300
301
302
303
304
305
306
307
308
############ JUOKSUVAKIOT ############
plotting=T
viewing=T
debugging=T
timing=T
############ VAKIOT ############
sijoituksen_oletustuotto = 0.075
inflaatio = 0.025
asuntojen_hintakehitys = 0.02
lainan_korko = 0.03
palkan_kehitys = 0.02
vuokran_kehitys = 0.025
tulovero = 0.3
oma_paaoma = 0.1
laina_aika = 40
nettopalkka = 2500
muut_kulut = 500
asunnon_hinta = 300000
asuntolainan_korkovahennys = 0.7
# vuokra
vuokra_vuokra = -1200
vuokra_sahko = 0
vuokra_vesi = 0
vuokra_vastike = 0
alkupaaoma = oma_paaoma*asunnon_hinta
############ LASKETUT ############
alkupaaoma = asunnon_hinta * oma_paaoma
lainan_maara = asunnon_hinta - alkupaaoma
############ LAHTOTILANNE ############
# omistusasunto
omistusasunto_vuokra = 0
omistusasunto_sahko = -70
omistusasunto_vesi = -20
omistusasunto_vastike = -130
omistusasunto_sahko_vesi_vastike = sum( omistusasunto_sahko
, omistusasunto_vesi
, omistusasunto_vastike)
omistusasunto_korkokustannukset = - lainan_korko / 12 * lainan_maara
omistusasunto_yhteensa = sum( omistusasunto_vuokra
, omistusasunto_sahko
, omistusasunto_vesi
, omistusasunto_vastike
, omistusasunto_korkokustannukset )
# http://www.math.jyu.fi/matyl/peruskurssi/talousmatematiikkaa/korkor3.8.htm
pmt = function( lainan_korko = lainan_korko
, laina_aika = laina_aika
, asunnon_hinta = asunnon_hinta){
osoittaja = (1+lainan_korko)^laina_aika * lainan_korko * asunnon_hinta
nimittaja = (1+lainan_korko)^laina_aika - 1
return(-osoittaja/nimittaja / 12)
}
omistusasunto_lainan_tasoera_osoittaja = (1+lainan_korko)^laina_aika * lainan_korko * asunnon_hinta
omistusasunto_lainan_tasoera_nimittaja = (1+lainan_korko)^laina_aika - 1
omistusasunto_lainan_tasoera = omistusasunto_lainan_tasoera_osoittaja / omistusasunto_lainan_tasoera_nimittaja / 12
omistusasunto_korko = -lainan_maara * lainan_korko/12
omistusasunto_kustannukset_yht = sum( omistusasunto_sahko
, omistusasunto_vesi
, omistusasunto_vastike
, -omistusasunto_lainan_tasoera
, -muut_kulut )
omistusasunto_lyhennys = -( omistusasunto_lainan_tasoera + omistusasunto_korko )
omistusasunto_korkovahennyksen_tulovaikutus = -asuntolainan_korkovahennys * omistusasunto_korko * tulovero
omistusasunto_sijoitus = sum( nettopalkka
, korkovahennyksen_tulovaikutus
, omistusasunto_kustannukset_yht )
omistusasunto_sijoituksen_tuotto = 0
omistusasunto_asunnon_omapaaoma = asunnon_hinta - lainan_maara
############ SIMULOINTI ############
simuloi_asuminen = function(
### yleiset paramterit
nettopalkka = nettopalkka
### omistusasunto parametrit
, korkovahennyksen_tulovaikutus = korkovahennyksen_tulovaikutus
, omistusasunto_sahko_vesi_vastike =omistusasunto_sahko_vesi_vastike
, omistusasunto_lainan_tasoera = omistusasunto_lainan_tasoera
, muut_kulut = muut_kulut
, omistusasunto_kustannukset_yht = omistusasunto_kustannukset_yht
, omistusasunto_asunnon_omapaaoma = omistusasunto_asunnon_omapaaoma
, lainan_maara = lainan_maara
, asunnon_hinta = asunnon_hinta
, omistusasunto_lyhennys = omistusasunto_lyhennys
, omistusasunto_korko = omistusasunto_korko
, omistusasunto_korkoprosentti = lainan_korko
, laina_aika = laina_aika
, palkan_kehitys = palkan_kehitys
, inflaatio = inflaatio
, asuntojen_hintakehitys = asuntojen_hintakehitys
, sijoituksen_oletustuotto = sijoituksen_oletustuotto
, asuntolainan_korkovahennys = asuntolainan_korkovahennys
, tulovero = tulovero
### vuokraparametrit
, vuokran_kehitys = vuokran_kehitys
, vuokra_vuokra = vuokra_vuokra
, vuokra_sahko = vuokra_sahko
, vuokra_vesi = vuokra_vesi
, vuokra_vastike = vuokra_vastike
, alkupaaoma = alkupaaoma ){
vuodet <- rep( seq(1,laina_aika) , each=12 )
kuukaudet = 1:length(vuodet)
omistusasunto_kertynyt_korko = omistusasunto_korko
omistusasunto_kertynyt_kustannus = omistusasunto_sahko_vesi_vastike
omistusasunto_maksettu_yhteensa = omistusasunto_kertynyt_korko + omistusasunto_kertynyt_kustannus
omistusasunto_maksuera = -omistusasunto_lainan_tasoera
nimet = c('Vuosi'
, 'Kuukausi'
,'Nettopalkka'
,'Korkovahennyksen_tulovaikutus', 'Sahko_vesi_vastike'
#, 'Maksuera_yht'
,'Muut_kulut','Kustannukset_yht'
, 'Asunnon_omapaaoma','Lainan_maara','Asunnon_arvo'
, 'Lyhennys','Korko','Kertynyt_korko'
, 'Kertynyt_kustannus' ,'Maksettu_yhteensa'
, 'Sijoitus','Sijoituksen_tuotto','Sijoituksen_arvo'
, 'Vuokra' , 'Vuokra_kustannukset'
, 'Vuokra_maksettu_yht'
, 'Vuokra_sijoitus'
, 'Vuokra_sijoituksen_tuotto'
, 'Vuokra_sijoituksen_arvo')
omistusasunto_matriisi = matrix(NA , ncol=length(nimet) , nrow=length(kuukaudet))
colnames(omistusasunto_matriisi) = nimet
omistusasunto_matriisi[,'Vuosi'] = vuodet
omistusasunto_matriisi[,'Kuukausi'] = kuukaudet
omistusasunto_matriisi[1,'Nettopalkka'] = nettopalkka
omistusasunto_matriisi[1,'Korkovahennyksen_tulovaikutus'] = korkovahennyksen_tulovaikutus
omistusasunto_matriisi[1,'Sahko_vesi_vastike'] = omistusasunto_sahko_vesi_vastike
#omistusasunto_matriisi$Maksuera_yht = -omistusasunto_lainan_tasoera
omistusasunto_matriisi[1,'Muut_kulut'] = muut_kulut
omistusasunto_matriisi[1,'Kustannukset_yht'] = omistusasunto_kustannukset_yht
omistusasunto_matriisi[1,'Asunnon_omapaaoma'] = omistusasunto_asunnon_omapaaoma
omistusasunto_matriisi[1,'Lainan_maara'] = lainan_maara
omistusasunto_matriisi[1,'Asunnon_arvo'] = asunnon_hinta
omistusasunto_matriisi[1,'Lyhennys'] = omistusasunto_lyhennys
omistusasunto_matriisi[1,'Korko'] = omistusasunto_korko
omistusasunto_matriisi[1,'Kertynyt_korko'] = omistusasunto_korko
omistusasunto_matriisi[1,'Kertynyt_kustannus'] = omistusasunto_kertynyt_kustannus
omistusasunto_matriisi[1,'Maksettu_yhteensa'] = omistusasunto_maksettu_yhteensa
omistusasunto_matriisi[1,'Sijoitus'] = omistusasunto_sijoitus
omistusasunto_matriisi[1,'Sijoituksen_tuotto'] = omistusasunto_sijoituksen_tuotto
omistusasunto_matriisi[1,'Sijoituksen_arvo'] = omistusasunto_matriisi[1,'Sijoitus']
Vuokra_kustannukset = sum( vuokra_vuokra
, vuokra_sahko
, vuokra_vesi
, vuokra_vastike
, -muut_kulut)
omistusasunto_matriisi[1,'Vuokra'] = vuokra_vuokra
omistusasunto_matriisi[1,'Vuokra_kustannukset'] = Vuokra_kustannukset
omistusasunto_matriisi[1,'Vuokra_maksettu_yht'] = Vuokra_kustannukset + muut_kulut
omistusasunto_matriisi[1,'Vuokra_sijoitus'] = nettopalkka + Vuokra_kustannukset
omistusasunto_matriisi[1,'Vuokra_sijoituksen_tuotto'] = 0
omistusasunto_matriisi[1,'Vuokra_sijoituksen_arvo'] = nettopalkka + Vuokra_kustannukset + alkupaaoma
for( kk in kuukaudet[2:length(kuukaudet)]){
#### yleiset ####
omistusasunto_matriisi[kk,'Nettopalkka'] = omistusasunto_matriisi[kk-1,'Nettopalkka']*(1+palkan_kehitys/12)
omistusasunto_matriisi[kk,'Muut_kulut'] = omistusasunto_matriisi[kk-1,'Muut_kulut']*( 1+inflaatio / 12 )
#### omistusasunto ####
omistusasunto_matriisi[kk,'Sahko_vesi_vastike'] = omistusasunto_matriisi[kk-1,'Sahko_vesi_vastike']*(1+inflaatio/12)
omistusasunto_matriisi[kk,'Lainan_maara'] = ifelse(
omistusasunto_matriisi[kk-1,'Lainan_maara'] + omistusasunto_matriisi[kk-1,'Lyhennys'] > 0
, omistusasunto_matriisi[kk-1,'Lainan_maara'] + omistusasunto_matriisi[kk-1,'Lyhennys']
, 0)
#omistusasunto_matriisi$Maksuera_yht[kk] = omistusasunto_matriisi$Maksettu_yhteensa[kk-1] - pmt(lainan_korko , laina_aika*12 - kk-1 , omistusasunto_matriisi$Lainan_maara[kk] )
omistusasunto_matriisi[kk,'Korko'] = -omistusasunto_matriisi[kk,'Lainan_maara'] * omistusasunto_korkoprosentti / 12
#omistusasunto_matriisi$Maksuera_yht[kk] = pmt(lainan_korko , laina_aika*12-(kk-1) , omistusasunto_matriisi$Lainan_maara[kk-1] )
omistusasunto_matriisi[kk,'Kustannukset_yht'] = sum(omistusasunto_matriisi[kk,'Sahko_vesi_vastike']
, omistusasunto_maksuera
, -omistusasunto_matriisi[kk,'Muut_kulut'])
omistusasunto_matriisi[kk,'Asunnon_arvo'] = omistusasunto_matriisi[kk-1,'Asunnon_arvo'] + omistusasunto_matriisi[kk-1,'Asunnon_arvo']*(asuntojen_hintakehitys/12)
omistusasunto_matriisi[kk,'Korko'] = -omistusasunto_matriisi[kk,'Lainan_maara'] * lainan_korko/12
omistusasunto_matriisi[kk,'Asunnon_omapaaoma'] = omistusasunto_matriisi[kk,'Asunnon_arvo'] - omistusasunto_matriisi[kk,'Lainan_maara']
omistusasunto_matriisi[kk,'Korkovahennyksen_tulovaikutus'] = ifelse(
-asuntolainan_korkovahennys * omistusasunto_matriisi[kk,'Korko'] * tulovero >= 0
, -asuntolainan_korkovahennys * omistusasunto_matriisi[kk,'Korko'] * tulovero
, 0)
omistusasunto_matriisi[kk,'Lyhennys'] = omistusasunto_maksuera - omistusasunto_matriisi[kk,'Korko']
#omistusasunto_matriisi$Kertynyt_korko[kk] = omistusasunto_matriisi$Kertynyt_korko[kk-1] + omistusasunto_matriisi$Korko[kk]
omistusasunto_matriisi[kk,'Kertynyt_korko'] = sum( omistusasunto_matriisi[1:kk,'Korko'] )
omistusasunto_matriisi[kk,'Kertynyt_kustannus'] = omistusasunto_matriisi[kk-1,'Kertynyt_kustannus'] + omistusasunto_matriisi[kk,'Sahko_vesi_vastike']
omistusasunto_matriisi[kk,'Maksettu_yhteensa'] = omistusasunto_matriisi[kk,'Kertynyt_korko'] + omistusasunto_matriisi[kk,'Kertynyt_kustannus']
omistusasunto_matriisi[kk,'Sijoitus'] = sum(omistusasunto_matriisi[kk,'Nettopalkka']
, omistusasunto_matriisi[kk,'Korkovahennyksen_tulovaikutus']
, omistusasunto_matriisi[kk,'Kustannukset_yht'])
omistusasunto_matriisi[kk,'Sijoituksen_tuotto'] = omistusasunto_matriisi[kk-1,'Sijoituksen_arvo']*sijoituksen_oletustuotto/12
omistusasunto_matriisi[kk,'Sijoituksen_arvo'] = sum(omistusasunto_matriisi[kk-1,'Sijoituksen_arvo']
, omistusasunto_matriisi[kk,'Sijoitus']
, omistusasunto_matriisi[kk,'Sijoituksen_tuotto'])
#### vuokra ####
omistusasunto_matriisi[kk,'Vuokra'] = ifelse( omistusasunto_matriisi[kk,'Vuosi'] == omistusasunto_matriisi[kk-1,'Vuosi']
, omistusasunto_matriisi[kk-1,'Vuokra']
, omistusasunto_matriisi[kk-1,'Vuokra'] * (1+vuokran_kehitys) )
omistusasunto_matriisi[kk,'Vuokra_kustannukset'] = omistusasunto_matriisi[kk,'Vuokra'] - omistusasunto_matriisi[kk,'Muut_kulut']
omistusasunto_matriisi[kk,'Vuokra_maksettu_yht'] = omistusasunto_matriisi[kk-1,'Vuokra_maksettu_yht'] + omistusasunto_matriisi[kk,'Vuokra']
omistusasunto_matriisi[kk,'Vuokra_sijoitus'] = omistusasunto_matriisi[kk,'Nettopalkka'] + omistusasunto_matriisi[kk,'Vuokra_kustannukset']
omistusasunto_matriisi[kk,'Vuokra_sijoituksen_tuotto'] = omistusasunto_matriisi[kk-1,'Vuokra_sijoituksen_arvo'] * sijoituksen_oletustuotto/12
omistusasunto_matriisi[kk,'Vuokra_sijoituksen_arvo'] = omistusasunto_matriisi[kk-1,'Vuokra_sijoituksen_arvo'] + omistusasunto_matriisi[kk,'Vuokra_sijoitus'] + omistusasunto_matriisi[kk,'Vuokra_sijoituksen_tuotto']
}
#omistusasunto_matriisi$Kertynyt_korko = cumsum( omistusasunto_matriisi$Korko )
return(omistusasunto_matriisi)
}
if(timing){
aloitusaika = Sys.time()
}
omistusasunto_matriisi = simuloi_asuminen(nettopalkka = nettopalkka
, korkovahennyksen_tulovaikutus = korkovahennyksen_tulovaikutus
, omistusasunto_sahko_vesi_vastike =omistusasunto_sahko_vesi_vastike
, omistusasunto_lainan_tasoera = omistusasunto_lainan_tasoera
, muut_kulut = muut_kulut
, omistusasunto_kustannukset_yht = omistusasunto_kustannukset_yht
, omistusasunto_asunnon_omapaaoma = omistusasunto_asunnon_omapaaoma
, lainan_maara = lainan_maara
, asunnon_hinta = asunnon_hinta
, omistusasunto_lyhennys = omistusasunto_lyhennys
, omistusasunto_korko = omistusasunto_korko
, omistusasunto_korkoprosentti = lainan_korko
, laina_aika = laina_aika
, palkan_kehitys = palkan_kehitys
, inflaatio = inflaatio
, asuntojen_hintakehitys = asuntojen_hintakehitys
, sijoituksen_oletustuotto = sijoituksen_oletustuotto
, asuntolainan_korkovahennys = asuntolainan_korkovahennys
, tulovero = tulovero
, vuokran_kehitys = vuokran_kehitys
, vuokra_vuokra = vuokra_vuokra
, vuokra_sahko = vuokra_sahko
, vuokra_vesi = vuokra_vesi
, vuokra_vastike = vuokra_vastike
, alkupaaoma = alkupaaoma)
if(timing){
paattymisaika = Sys.time()
cat( paattymisaika - aloitusaika )
}
if(viewing){
View(omistusasunto_matriisi)
}
if(plotting){
plot(omistusasunto_matriisi[,'Vuosi'],omistusasunto_matriisi[,'Sijoituksen_arvo'] , type='l', col='red')
points(omistusasunto_matriisi[,'Vuosi'], omistusasunto_matriisi[,'Vuokra_sijoituksen_arvo'] , type='l', col='blue')
}
omistusasunto_matriisi = simuloi_asuminen(
nettopalkka = nettopalkka
, korkovahennyksen_tulovaikutus = korkovahennyksen_tulovaikutus
, omistusasunto_sahko_vesi_vastike =omistusasunto_sahko_vesi_vastike
, omistusasunto_lainan_tasoera = omistusasunto_lainan_tasoera
, muut_kulut = muut_kulut
, omistusasunto_kustannukset_yht = omistusasunto_kustannukset_yht
, omistusasunto_asunnon_omapaaoma = omistusasunto_asunnon_omapaaoma
, lainan_maara = lainan_maara
, asunnon_hinta = asunnon_hinta
, omistusasunto_lyhennys = omistusasunto_lyhennys
, omistusasunto_korko = omistusasunto_korko
, omistusasunto_korkoprosentti = lainan_korko
, laina_aika = laina_aika
, palkan_kehitys = palkan_kehitys
, inflaatio = inflaatio
, asuntojen_hintakehitys = asuntojen_hintakehitys
, sijoituksen_oletustuotto = sijoituksen_oletustuotto
, asuntolainan_korkovahennys = asuntolainan_korkovahennys
, tulovero = tulovero
, vuokran_kehitys = vuokran_kehitys
, vuokra_vuokra = vuokra_vuokra
, vuokra_sahko = vuokra_sahko
, vuokra_vesi = vuokra_vesi
, vuokra_vastike = vuokra_vastike
, alkupaaoma = alkupaaoma)
plot(omistusasunto_matriisi[,'Kuukausi'],omistusasunto_matriisi[,'Sijoituksen_arvo'] , type='l', col='red')
points(omistusasunto_matriisi[,'Kuukausi'], omistusasunto_matriisi[,'Vuokra_sijoituksen_arvo'] , type='l', col='blue')
legend( x='topleft' , c('Omakoti','Vuokra'), col=c('red','blue') ,lty=c(1,1) )